Evolution des europäischen Wohnungsmarktes
Drei wesentliche Einflussfaktoren bestimmen das Verhalten der Menschen in Europa im Generellen – und den europäischen Wohnimmobilienmarkt im Speziellen:
- Demographischer Wandel – Die Menschen leben immer länger
- Fortschreitende Urbanisierung – Immer mehr Menschen ziehen in die Städte
- Struktureller Wohnungsmangel – Die Wohnungsnachfrage in Wachstumszentren übersteigt das Angebot
1. Demographischer Wandel – Die Menschen leben immer länger
Als demographischer Wandel werden zusammenfassend verschiedene Veränderungen und Tendenzen der Bevölkerungsentwicklung bezeichnet. In Europa ist zukünftig bei sinkenden Geburtenraten und zugleich steigender Lebenserwartung mit einer insgesamt deutlich veränderten Altersstruktur der Bevölkerung zu rechnen. So gehen beispielsweise Prognosen für Deutschland davon aus, dass 2060 jeder Dritte mindestens 65 Jahre alt sein wird. Dieser fortschreitende Wandel verändert die Gesellschaft in vielerlei Hinsicht – politisch, sozial und strukturell.
Im Hinblick auf den Immobilienmarkt führt die höhere Lebenserwartung u.a. dazu, dass die Nutzer länger in den Wohnimmobilien bleiben, was wiederum den Gesamtbedarf erhöht. Darüber hinaus stellt das Thema „Wohnen im Alter“ neue Anforderungen an Wohnraum und eröffnet einen Markt für neue, alternative Wohnformen.
Auch weitere demographische Trends beeinflussen den Immobilienmarkt. So wird beispielsweise das Arbeiten zunehmend flexibler und mobiler, so dass „Wohnen auf Zeit“ oder Mikro- bzw. Serviced-Apartments an Bedeutung gewinnen.
Die demographische Entwicklung in Europa (Prognose)
1 Dargestellt wird die Lebenserwartung bei Geburt in Europa.
Fortschreitende Urbanisierung – Immer mehr Menschen ziehen in die Städte
Mit dem Schlagwort „Urbanisierung“ wird die Zunahme des städtischen Wachstums, die steigende Anzahl von Städten und somit insgesamt der Zuwachs der städtischen Bevölkerung beschrieben. Bestehende Ansiedlungen verdichten sich, Wohngebiete wachsen und auf begrenztem Raum kommt es zu einem starken und raschen Anstieg der Einwohnerzahlen.
Bereits heute leben 75 % der Europäer in Städten – mit steigender Tendenz. Dabei gewinnt der Mietmarkt in den europäischen Metropolregionen zunehmend an Bedeutung.
Auch verschiebt sich die Altersstruktur in den Städten Europas, insbesondere junge Menschen ziehen in die Städte. Dies zieht wiederum eine stärkere Nachfrage nach modernen Wohnformen wie Studentenapartments oder einen erhöhten Bedarf an kleineren Wohneinheiten aufgrund der höheren Anzahl an Single-Haushalten nach sich.
Urbanisierung in Europa im weltweiten Vergleich (Prognose)
75 % der Europäer leben in Städten – Tendenz steigend
Struktureller Wohnungsmangel – Die Wohnungsnachfrage in Wachstumszentren übersteigt das Angebot
Wenn sich auch die demographische Struktur der einzelnen europäischen Städte stark voneinander unterscheidet, ist die Wohnungsknappheit in prosperierenden Wachstumszentren ein gesamteuropäisches Phänomen. Gemäß einer aktuellen Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft Köln fehlen etwa allein in Deutschland bis 2020 jedes Jahr 385.000 neue Wohnungen. Die aktuelle Bautätigkeit in Europa beschränkt sich primär auf den Erhalt des Bestandes – ohne hingegen das Angebot signifikant zu erweitern. Die Neubauten in den prosperierenden Regionen bleiben dementsprechend trotz zunehmender Aktivitäten deutlich hinter der Nachfrage in Wachstumsregionen zurück. Der bereits vorhandene, gravierende Engpass wird durch diese Entwicklung langfristig bestehen bleiben und tendenziell sogar weiter zunehmen. Das Angebot kann insofern nicht mit der Nachfrage Schritt halten, was langfristig steigende Mieten und Immobilienwerte erwarten lässt. Dabei steigt die Nachfrage in diesen Regionen infolge der stetig wachsenden Bevölkerung weiter an. Darüber hinaus treiben auch die Einwanderung und sinkende Haushaltsgrößen die Nachfrage.
Struktureller Wohnungsmangel am Beispiel Deutschlands (Prognose)
Top-7-Standorte (kumuliert in Einheiten)
2. Der europäische Wohnungsmarkt – Konzepte und Opportunitäten
Menschen brauchen Wohnraum – Wohnraum braucht Menschen
Alternative Wohnkonzepte bereichern den Markt
Der heutige Markt für Wohnimmobilien umfasst zahlreiche Wohnkonzepte, welche die jeweiligen Bedürfnisse der Menschen in den einzelnen Phasen des Lebens bedienen. Dazu zählen unter anderem studentisches Wohnen und altersgerechtes Wohnen, Wohnraum zur Kurzzeitmiete oder urbane Mikroapartments. Diese breitgefächerten, modernen Wohnformen erweitern die traditionellen Nutzungsarten und bieten individuelle Wohnlösungen für den jeweiligen Bedarf. Diese dynamische Entwicklung trägt auch zum Wachstum des europäischen Wohnungsmarktes bei, der dadurch insgesamt heterogener wird und Investoren durch die gezielte Auswahl von lukrativen Wohnimmobilien eine deutliche Verbesserung der Risikodiversifikation ermöglicht. Dementsprechend wird inzwischen am europäischen Immobilienmarkt jeder fünfte Euro im Wohnsegment angelegt.
Transaktionsvolumen am Wohnimmobilienmarkt in Mrd. Euro
Marktkenntnis und Weitblick
Die Anzahl der urbanen Regionen mit positiver Bevölkerungsentwicklung und der attraktiven Investitionsstandorte erhöht sich dank der demographischen Entwicklung und fortschreitenden Urbanisierung signifikant. Allerdings wird die erwerbsfähige Bevölkerung voraussichtlich nur in einem Drittel Europas bis 2025 wachsen. Daher bedarf es neben einer hohen Marktkenntnis vor allem eines regionalen Investmentfokus mit entsprechender Präsenz vor Ort und einem tiefgreifenden Verständnis für die jeweiligen Marktdynamiken.
Wachstum der erwerbsfähigen Bevölkerung 2017 – 2025 (Prognose)
Ausgewählte Städte vergrößert – Beispiele für prosperierende Regionen
3. Marktanalyse und Ausblick - Attraktive Renditen dank Vielfalt und Nachhaltigkeit
Diversifikationspotenzial und Renditechancen
Maßgebliche Faktoren des Wohnimmobilienmarktes wie Bevölkerungs- und Haushaltswachstum entwickeln sich weitgehend unabhängig von der jeweiligen Wirtschaftslage. Daher sind Wohnimmobilien im Allgemeinen weniger zyklisch als gewerbliche Objekte und liefern bei solidem Rendite-Risiko-Profil zusätzliche Diversifikationspotenziale.
Verglichen mit Staatsanleihen ist bei europäischen Wohnimmobilien darüber hinaus aktuell ein attraktiver Renditeaufschlag zu beobachten, welcher infolge des in Wachstumszentren langfristig prognostizierten Nachfrageüberhangs bei Wohnimmobilien und der damit einhergehenden Wertzuwachspotenziale als nachhaltig eingeschätzt wird.
Insgesamt kann die Diversifikation im Gesamtportfolio aufgrund der granularen Mieterstrukturen und der vielfältigen Investmentopportunitäten mit Hilfe von Wohnimmobilien-Investments signifikant verbessert werden.
Gleichzeitig sind die beschriebenen Faktoren auch die Basis für attraktive Renditechancen bei europäischen Wohnimmobilien-Investments – speziell für langfristig orientierte Anleger.
Gesamtrenditeprognosen am Wohnimmobilienmarkt
(p. a. 2018 – 2023)
1 Verzinsung einer 10-jährigen Staatsanleihe je Land (Durchschnitt für 2018)
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