Intelligent investieren im hohen Norden

Immobilienmärkte in Skandinavien erzielen Rekord-Ergebnis

Die Zahlen sprechen eine klare Sprache: Während das Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien auf dem europäischen Immobilienmarkt im Jahr 2019 um zwei Prozent leicht zurückging, stieg es in der Region Skandinavien auf mehr als 45 Milliarden Euro und damit auf das beste Ergebnis aller Zeiten. Und auf ähnlichem Niveau sollte sich die Entwicklung fortsetzen. So prognostiziert Pangaea Property Partners – trotz Corona – ein starkes Jahr 2020 mit einer insgesamt positiven Preisentwicklung auf dem gewerblichen Immobilienmarkt in Skandinavien.

Vor allem die finnische Wirtschaft punktet seit vielen Jahren mit ihrer hohen Innovationskraft. Das Bruttoinlandsprodukt für 2018 liegt bei 42.100 Euro pro Kopf und somit über dem deutschen Vergleichswert mit 40.300 Euro. Im Jahr 2019 wurde Finnland zum siebten Mal in Folge vom Fonds für Frieden als stabilstes Land der Welt eingestuft. Zudem belegte Finnland in den letzten Jahren regelmäßig Spitzenplätze beim Global Innovation Index, der die Innovationskraft von Staaten anhand einer Vielzahl von Kriterien bewertet.

Solch eine Entwicklung bleibt bei internationalen Investoren nicht unbemerkt. „Käufer aus dem Ausland sind in der nordischen Region weiterhin sehr aktiv und haben in den vergangenen drei Jahren netto mehr als 20 Mrd. Euro in skandinavische Immobilien investiert. Wir sehen große Kapitalflüsse beispielsweise aus den USA, Deutschland und Asien“, berichtet Bård Bjølgerud, CEO und Partner bei Pangaea Property Partners, einem unabhängigen Beratungsunternehmen für Transaktionen und Finanzierungen in der Nordic-Region, das auch von zahlreichen deutschen Immobilieninvestoren beauftragt wird.

PATRIZIA ist in den nordischen Ländern aktiv

Diese Beobachtung bestätigt Linus Ericsson, CEO Jones Lang LaSalle Schweden, der von Stockholm aus, den kompletten skandinavischen Markt im Blick hat. „Wir sehen, dass deutsche Investmentmanager ihre Portfolios ausbauen – und zwar in der gesamten Region und branchenübergreifend. Investoren wie Union Investment Real Estate, Allianz Real Estate, Deka Immobilen, Vonovia und die Deutsche Bank haben ihr Portfolio auf Büro-, Einzelhandels-, Wohn- und Logistikimmobilien ausgeweitet. Wir sehen auch, dass Investoren einen langfristigen Blick auf die Region werfen. Allianz Real Estate wird in diesem Jahr ein Büro in Stockholm eröffnen, um direkt im Markt präsent zu sein. Ein solides makroökonomisches Umfeld und politische Stabilität stärken das Vertrauen der Anleger in die Region. Solche soliden Referenzen sind in anderen europäischen Märkten derzeit nicht selbstverständlich.“

Künftige Erfolgs-Storys sind wahrscheinlich, denn für die vier Staaten im Norden Europas sprechen attraktive Kennzahlen, nachzulesen beispielsweise im JLL-Report „Nordic Outlook Spring 2019“. So liegt das Bruttoinlandsprodukt aller vier Länder über dem Schnitt der Eurozone, die Arbeitslosenquote beträgt zugleich nur einen Bruchteil des Mittelwerts der Eurozone – und so dürfte es auf absehbare Zeit auch bleiben. Entscheidend für Investoren der Immobilienbranche ist aber vor allem das außergewöhnliche Mietwachstum der vergangenen Jahre. So legte es etwa in Helsinki um 3 % zu – und liegt damit auf vergleichbarem Niveau zu den deutschen Vergleichsstädten Hamburg (plus 1,9 %), Frankfurt (plus 3,9 %) und München (plus 4,1 %). Das allerdings zu attraktiveren Renditen. Verglichen mit den deutschen Big 7, wo sich die Büro-Spitzenrenditen zwischen 2,90 % und 3,20 % bewegen, bieten Immobilien in skandinavischen Großstädten höhere Werte. Aktuell liegt die Nettoanfangsrendite für den CBD von Stockholm und Helsinki bei je 3,50 %, Oslo und Kopenhagen folgen bei 3,75 %.

Skandinavien-Fonds von PATRIZIA GrundInvest entwickelte sich besser als geplant

„Das Mietwachstum und damit das Potenzial, den Wert der Objekte bei laufendem Betrieb zu steigern, macht Immobilien in Skandinavien für deutsche Investoren interessant. Voraussetzung: In den kleineren Märkten müssen Produkte mit einer gewissen Größe auch verfügbar sein“, sagt Marcus Lütgering, Head of Office Investment JLL Germany. Besonders konstant sei das Interesse an Büromarkt-Objekten in Finnland, Schweden und Norwegen, wo deutsche Investoren fast durchgehend tätig waren. Der Handel mit Retail-, Hotel-, Logistik- oder Mixed-Use-Objekten schwankt hingegen.

PATRIZIA GrundInvest hat privaten Kapitalanlegern über einen geschlossenen Immobilienfonds bereits in der Vergangenheit die Möglichkeit angeboten, in Skandinavien zu investieren. Mit dem Publikums-AIF „PATRIZIA Grundinvest Kopenhagen Südhafen“ profitieren die Zeichner von den Mieteinnahmen einer Wohnanlage in der dänischen Hauptstadt. Eine Kapitalanlage mit Potenzial, denn in den ersten drei Geschäftsjahren hat der geschlossene Fonds die prognostizierten Ausschüttungen jeweils um 0,5 % übertroffen.

Aktuell bietet PATRIZIA GrundInvest privaten Anlegern mit dem „PATRIZIA GrundInvest Helsinki“ einen Immobilienfonds an, mit dem sie sich schon ab 10.000 Euro an neuwertigen, zertifizierten und modernen Büroflächen mit sehr guter Verkehrsanbindung in der finnischen Hauptstadtregion Helsinki beteiligen können. Von den rund 5,5 Mio. Einwohnern Finnlands leben 1,5 Mio. Menschen rund um Helsinki  – und machen die Stadt zu einer der am schnellsten wachsenden in Europa. Bis zum Jahr 2030 steigt die Zahl der Einwohner nach Prognosen um mehr als 13 % auf knapp 1,7 Mio.

Mieter-Mix bestehend aus vielen Staats-Unternehmen sorgt für kalkulierbaren Cash Flow

Beim Fonds der PATRIZIA GrundInvest stimmt nicht nur das demografische Umfeld, sondern auch die Immobilie. So sorgen 20 verschiedene Nutzer für eine breite Diversifikation. Nahezu die Hälfte der Mieter sind Behörden und andere staatliche Einrichtungen. Beim Hauptmieter Metsähallitus handelt es sich um ein Unternehmen mit 1.200 Mitarbeitern an 42 Standorten, das für die Verwaltung der Land- und Wasserflächen im Eigenbestand des Landes verantwortlich ist. Es hat seinen Hauptsitz im Jahr 2017 in das Fondsobjekt verlegt. Mieter Vapo Oy ist ein mehrheitlich staatliches Unternehmen, das Energie aus heimischen Ressourcen wie Torf und Holz erzeugt. So schließt sich über die Nutzer der Kreis der Nachhaltigkeit, denn das Objekt ist mit dem internationalen Zertifikat LEED Platinum ausgezeichnet. Dabei handelt es sich um die höchstmögliche Zertifizierung für nachhaltige Immobilien.

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