PATRIZIA Value Add Opportunities
Das Immobilien-Investment mit Potenzial
Beim PATRIZIA Value Add Opportunities liegt der Fokus auf Immobilien, deren Wert nach dem Ankauf durch aktives Assetmanagement deutlich gesteigert werden soll.
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Auf einen Blick
Der Fokus einer Value Add Strategie liegt auf Immobilien, deren Wert nach dem Ankauf durch aktives Assetmanagement deutlich gesteigert werden soll. Eine Vielzahl von Maßnahmen sind geeignet, um solche Wertsteigerungspotenziale zu heben. Hieraus ergibt sich für den PATRIZIA Value Add Opportunities ein dynamischeres Chancen-/Risiko-Profil als für Investments im sogenannten Core-Segment.
Die weltweit tätige PATRIZIA bietet seit 39 Jahren Investments in Immobilien und Infrastruktur für institutionelle, semi-professionelle und private Anleger an. PATRIZIA hat derzeit mehr als 59 Mrd. Euro an verwaltetem Immobilienvermögen. Mit rund 19,8 Mrd. Euro Assets under Management im Core+, Value Add und Opportunistic Segment ist PATRIZIA der Spezialist für profunde Marktselektion und konsequente Objektauswahl.
Die researchbasierte Anlagestrategie, die Auswahl der Zielmärkte durch erfahrene Marktspezialisten sowie die gezielte Akquisition lukrativer Investitionsobjekte durch Experten vor Ort sorgen für den langfristigen Erfolg des Fonds. Ein attraktiver Investmentansatz für langfristig orientierte Investoren, die gerne an entsprechenden Wertzuwachspotenzialen teilhaben möchten.
Die Mindestbeteiligungsbetrag für deutsche (semi-)professionelle Anleger liegt bei 200.000 Euro. Höhere Beteiligungsbeträge als der Mindestbeteiligungsbetrag müssen durch 1.000 ohne Rest teilbar sein. 4
1 Die angestrebte Gesamtrendite ist die auf Ebene des Fonds angestrebte Rendite nach (und auf Anlegerebene vor) allen Ausgaben, Kosten, Steuern und Gebühren für ein konsolidiertes Portfolio nach Abschluss der Investitionsphase – jeweils bezogen auf den Beteiligungsbetrag des Investors. Gesamtrendite im Sinne einer Gesamtausschüttungsrendite. Die tatsächlichen Renditen können erheblich von der angestrebten Gesamtrendite abweichen.
2 Zahlen basieren auf Vollzeitäquivalenten (FTE). Berechnet zum 31.12.2021.
3 Das tatsächliche Investitionsvolumen kann auch erheblich nach oben oder unten abweichen.
4 In Abhängigkeit des Landes, in dem der Vertrieb stattfindet, können sich abweichende Mindestbeteiligungen (z. B. EUR 125.000 in Luxemburg) ergeben.
Erste Investments des Fonds „PATRIZIA Value Add Opportunities“ 12
Repräsentatives Kontorhaus mit flexiblen Nutzungsmöglichkeiten
Vielseitiges Büroensemble in zentraler Lage
Drei gute Gründe für eine Investition:
Investment mit Wertzuwachspotenzial – Diversifizierte Investition in Büro- oder gemischt genutzte Immobilien in Deutschland
Partner PATRIZIA –
DER Immobilien-Investmentmanager mit einem erfolgreichen Track-RecordErtrag –
Angestrebte Gesamtrendite > 8 % p. a.¹
1 Die angestrebte Gesamtrendite ist die auf Ebene des Fonds angestrebte Rendite nach (und auf Anlegerebene vor) allen Ausgaben, Kosten, Steuern und Gebühren für ein konsolidiertes Portfolio nach Abschluss der Investitionsphase – jeweils bezogen auf den Beteiligungsbetrag des Investors. Gesamtrendite im Sinne einer Gesamtausschüttungsrendite. Die tatsächlichen Renditen können erheblich von der angestrebten Gesamtrendite abweichen.
Value Add als Anlagestrategie mit PATRIZIA
Wertsteigerungen stehen im Fokus
Value Add bedeutet in der Regel, Objekte in guten Lagen zu identifizieren, die ein hohes Optimierungspotenzial im Hinblick auf Technik, Vermietung, Wirtschaftlichkeit, Nachhaltigkeit, optische Gestaltung etc. aufweisen. Durch aktives Assetmanagement können die Immobilien eine Wertsteigerung erzielen und am Markt neu positioniert werden. Value Add Immobilien generieren in der Regel lediglich einen geringfügigen jährlichen Cashflow, das Hauptaugenmerk liegt auf Wertsteigerungen. Wichtig ist auch zu wissen, dass Value Add Immobilien einer höheren Risikoeinstufung, jedoch gleichzeitig einer höheren Ertragschance unterliegen.
In der Regel ist das Ziel einer Wertzuwachsstrategie, das Objekt nach Durchführung der Maßnahmen als Core-Immobilie am Markt zu positionieren und einen höheren Verkaufserlös zu generieren (Manage-to-Core). Die wesentlichen Faktoren für einen höheren Verkaufserlös sind gesteigerte Mieterträge und eine höhere Bewertung der optimierten Immobilie. Dadurch ergibt sich ein zusätzliches Renditepotenzial neben den marktbedingten Wertentwicklungen sowie den
laufenden Mieterträgen.
Value Add Zyklus
Aktives Assetmanagement umfasst vielfältige Maßnahmen zur aktiven Wertsteigerung
Bei der Umsetzung der Wertsteigerungsmaßnahmen sind eine Vielzahl von Strategien möglich. Welche Maßnahmen chancenreich sind, hängt im Wesentlichen von der Nutzungsart und der konkreten Ist-Situation der jeweiligen Immobilie ab.
Ein älteres Objekt kann durch Umbauten und Sanierungen zeitgemäßer gestaltet und anschließend besser und teurer vermietet werden. Ein leer stehendes Bürogebäude kann mit einer modernisierten Gebäudeausstattung und/oder zeitgerechten Außenerscheinung sowie effizienten Flächenzuschnitten wieder neue Mieter ansprechen. Bei bestehenden gewerblichen Mietverhältnissen lassen sich ggf. die Verträge durch Investitionen oder Anreize neu verhandeln, Mieterträge steigern und die Laufzeit verlängern.
Energetische Maßnahmen oder ein aktives Betriebs- und Nebenkostenmanagement führen zu niedrigeren Betriebskosten – dies kann zu höheren Nettomieten führen, da der Mieter auf die Gesamtkosten achtet. Einzelhandelsflächen können durch Modernisierung, Nutzungsmischung und Mieteroptimierung die Besucherfrequenz und dadurch den Umsatz spürbar steigern. Eine Immobilie kann mehrere Maßnahmen parallel oder zeitlich nacheinander durchlaufen, Maßnahmen können einzeln oder kombiniert durchgeführt werden.
Des Weiteren kann auch die Nutzungsart des Objekts umgewidmet werden – so eignet sich z.B. ein leerstehendes Bürogebäude mit Instandhaltungsstau in zentraler Lage ggf. für einen Umbau in begehrten und stark nachgefragten Wohnraum. Eine Umwidmung muss dabei nicht das Objekt in der Gänze betreffen, eine Umnutzung von Teilflächen ist ebenfalls möglich.
Die nachfolgenden Beispiele verdeutlichen, dass Value Add Strategien auf Objektebene sehr vielseitig sind. Diese sind in der Praxis komplex und erfordern ein aktives Assetmanagement. Wesentliche Faktoren bei der Objektentwicklung und den einhergehenden Leistungen sind:
ein spezialisiertes Expertenwissen sowie ein ausgeprägtes Netzwerk für die Analyse, Beurteilung, Steuerung und Ausführung der potenziellen Aufwertungsmaßnahmen. Die Wertzuwachsstrategie beginnt bereits vor dem Ankauf einer potenziellen Immobilie mit der Analyse und der Auswahl des Marktes, umfasst die zu definierenden Assetmanagement-Maßnahmen und endet mit der Veräußerungsstrategie. Dabei sind die richtige Einschätzung und Abwägung möglicher Risiken wichtig. Ein erfahrenes Investment- und Assetmanagement ist für die Identifizierung, Realisierung und Hebung der Wertpotenziale und die Renditegenerierung unerlässlich.
Key Facts zum Fonds
| Strategie | Core+/Value Add Immobilien-Investmentstrategie (ggf. auch unter Beimischung opportunistischer Ansätze) Diversifizierter Buy-to-improve- bzw. Manage-to-Core-Ansatz mit entsprechenden Vermietungs- und Mietsteigerungspotenzialen gepaart mit Wertzuwachspotenzialen, die über aktive Assetmanagement-Maßnahmen (z.B. Repositionierung einschließlich Umbauten, Vermietung, Umnutzungen, Aufstockungen, Aufteilungen, Anpassung von Vermietungen) zusätzliche Wertkomponenten generieren Erwerb von gewerblichen Immobilien. Dabei soll insbesondere in Objekte mit entsprechenden Potenzialen in der (Haupt-)Nutzungsart Büro und/oder im Sinne einer weiteren Diversifikation in gemischt genutzte Immobilien investiert werden ESG-Strategieprodukt gemäß Art. 8 Offenlegungsverordnung |
| Zielmarkt | Metropolregionen und Ballungsräume in Deutschland |
| Fremdkapitalquote | Ziel-LTV 50 % (max. 60 %) 2 |
| Zielvolumen | 400 Mio. Euro Investitionsvolumen 3 |
| Struktur | Luxemburger S.A. SICAV-RAIF |
| Investitionsphase | 12 Monate nach Ende der Emissionsphase; Emissionsphase endet 24 Monate nach der Annahme der ersten Zeichnungsvereinbarung (12 Monate Verlängerungsoption) |
| Fondslaufzeit | Bis 31. Dezember 2034 (mit Verlängerungsoptionen) |
| Ausgabepreis | Grundsätzlich 1.000 Euro je Aktie (siehe hierzu 9.1 des Emissionsdokuments) |
| Mindestbeteiligung | EUR 200.000 für deutsche Anleger 4 |
| Investitionsrestriktionen (Auszug) | Max. 30 % Allokation pro Anlageobjekt |
| Zielrenditen 5 | Gesamtausschüttungsrendite: > 8,0 % p. a. Angestrebte laufende Auszahlungen: > 2,0 % p. a. |
| Währung | Euro – keine Währungsrisiken/kein Hedging |
| Vergütungsstruktur | Akquisitionsbezogene Vergütungen bis zu 1,0 % des GAV Managementvergütung bis zu 0,55 % p. a. des GAV Verkaufsvergütung 0,5 % des GAV Performancegebühr 20 % aller Auszahlungen, die die angestrebte Gesamtausschüttungsrendite von 8 % p. a. übersteigen |
2 Auf Objektebene zum Zeitpunkt des Ankaufs.
3 Das tatsächliche Investitionsvolumen kann auch erheblich nach oben oder unten abweichen.
4 In Abhängigkeit des Landes, in dem der Vertrieb stattfindet, können sich abweichende Mindestbeteiligungen (z. B. 125.000 Euro in Luxemburg) ergeben.
5 Die Zielrenditen sind die auf Ebene des Fonds angestrebten Renditen nach (und auf Anlegerebene vor) allen Ausgaben, Kosten, Steuern und Gebühren für ein konsolidiertes Portfolio nach Abschluss der Investitionsphase – jeweils bezogen auf den Beteiligungsbetrag des Investors. Die tatsächlichen Renditen können erheblich von den Zielrenditen abweichen.
Mit einem attraktiven Rendite-Risiko-Profil richtet sich der Fonds an sachkundige bzw. (semi-)professionelle Investoren mit dem Ziel, durch die Hebung von Wertzuwachspotenzialen eine ansprechende Gesamtausschüttungsrendite von mehr als 8 % p.a.6 zu erwirtschaften. Der Fonds investiert in ausgewählte Büro- und/oder gemischt genutzte Immobilien in Deutschland mit entsprechenden Wertzuwachspotenzialen, die durch aktives Assetmanagement gehoben werden und zur Aufwertung der Immobilien beitragen sollen.
6 Die Zielrenditen sind die auf Ebene des Fonds angestrebten Renditen nach (und auf Anlegerebene vor) allen Ausgaben, Kosten, Steuern und Gebühren für ein konsolidiertes Portfolio nach Abschluss der Investitionsphase – jeweils bezogen auf den Beteiligungsbetrag des Investors. Die tatsächlichen Renditen können erheblich von den Zielrenditen abweichen.
Bei der Zusammenstellung des Portfolios kommt eine dreistufige Investitionsstrategie zum Tragen. Sämtliche Entscheidungen erfolgen dabei researchbasiert und gründen auf der tiefen Marktkenntnis und dem lokalem Know-how der PATRIZIA-Experten. In diesem Zusammenhang bilden auch die relevanten Standortfaktoren und die individuellen Charakteristika des jeweiligen Objekts die notwendige Grundlage für fundierte Investitionsentscheidungen. Der Fonds wird als ESG-Strategieprodukt gemäß Art. 8 Offenlegungsverordnung eingestuft.
Die Anlagepolitik des Fonds ist durch einen kombinierten Top-down-/Bottom-up-Ansatz auch chancenorientiert ausgerichtet. Dies bedeutet zum einen, dass grundsätzlich auf Basis des umfassenden hauseigenen PATRIZIA Städterankings die Standorte identifiziert werden, in denen aktiv nach geeigneten Investitionsobjekten gesucht wird (top down). Andererseits ergeben sich häufig Investitionsgelegenheiten infolge der starken lokalen Marktpräsenz (bottom up). Vor einer entsprechenden Investitionsentscheidung erfolgt stets ein Abgleich mit den Researchdaten und der Fondsstrategie.
Die Anlagepolitik umfasst dabei den Erwerb von in Deutschland belegenen gewerblichen Immobilien, wobei der Fokus auf Immobilien liegt, die sich in deutschen Metropolregionen oder Ballungsräumen befinden.
Zudem soll der Fonds in kein Objekt zu mehr als 30 % allokiert sein. Dabei soll insbesondere in Objekte mit entsprechenden Potenzialen in der (Haupt-)Nutzungsart Büro und/oder im Sinne einer weiteren Diversifikation in gemischt genutzte Immobilien investiert werden. Aktives Assetmanagement soll die Hebung dieser Potenziale ermöglichen, daraus ergibt sich der Value Add Charakter der Investitionsobjekte. Eine selektive Beimischung von Core+ Objekten, um laufende Erträge zu generieren (sowie ggf. von opportunistischen Objekten zur Renditeoptimierung) soll berücksichtigt werden.
Der Immobilienfonds PATRIZIA Value Add Opportunities ist als geschlossener Luxemburger RAIF in Form einer SICAV S.A. speziell für sachkundige bzw. (semi-)professionelle Investoren mit einer Mindestbeteiligung von 200.000 Euro konzipiert.7
7 In Abhängigkeit des Landes, in dem der Vertrieb stattfindet, können sich abweichende Mindestbeteiligungen (z. B. 125.000 Euro in Luxemburg) ergeben.
Der Fonds strebt an, durch den Erwerb von Immobilien und die Realisierung von Potenzialen im Rahmen eines aktiven Assetmanagements, über die Fondslaufzeit eine Gesamtausschüttungsrendite von > 8 % p. a. (inkl. Veräußerungserlös) zu erzielen. Nach Abschluss der Platzierungs- und Investitionsphase sollen jährliche Auszahlungen von anfänglich 2,0 % p. a. an die Investoren ausgezahlt werden (angestrebte anfängliche Ausschüttungsrendite). Es werden Einkünfte aus Kapitalvermögen erzielt.8
8 Die Zielrenditen sind die auf Ebene des Fonds angestrebten Renditen nach (und auf Anlegerebene vor) allen Ausgaben, Kosten, Steuern und Gebühren für ein konsolidiertes Portfolio nach Abschluss der Investitionsphase – jeweils bezogen auf den Beteiligungsbetrag des Investors. Die tatsächlichen Renditen können erheblich von den Zielrenditen abweichen.
Das geplante Fondsvolumen beträgt 400 Millionen Euro9, die avisierte Laufzeit beträgt nach Abschluss der Investitionsphase rund zehn Jahre. Die angestrebte Fremdkapitalquote beläuft sich auf 50 %, die Obergrenze liegt bei max. 60 %.10
9 Das tatsächliche Investitionsvolumen kann auch erheblich nach oben oder unten abweichen.
10Auf Objektebene zum Zeitpunkt des Ankaufs.
11 Die angestrebte Gesamtrendite ist die auf Ebene des Fonds angestrebte Rendite nach (und auf Anlegerebene vor) allen Ausgaben, Kosten, Steuern und Gebühren für ein konsolidiertes Portfolio nach Abschluss der Investitionsphase – jeweils bezogen auf den Beteiligungsbetrag des Investors. Die tatsächlichen Renditen können erheblich von der angestrebten Gesamtrendite abweichen.
12 Stand jeweils Zeitpunkt des Kaufvertragsabschluss.
1 Die Zielrenditen sind die auf Ebene des Fonds angestrebten Renditen nach (und auf Anlegerebene vor) allen Ausgaben, Kosten, Steuern und Gebühren für ein konsolidiertes Portfolio nach Abschluss der Investitionsphase – jeweils bezogen auf den Beteiligungsbetrag des Investors. Die tatsächlichen Renditen können erheblich von den Zielrenditen abweichen.
In der ersten Stufe gilt es, Regionen und Städte in Deutschland zu identifizieren, deren Struktur und Charakteristika den Anlagezielen des Fonds entsprechen. Basis ist neben der lokalen Marktkenntnis auch die umfassende Analyse relevanter Primär- und Sekundärdaten durch das PATRIZIA Research.
Das hieraus resultierende PATRIZIA Städteranking berücksichtigt dabei zahlreiche demografische Faktoren, wirtschaftliche Aspekte sowie die Innovationskraft und Konnektivität einer jeden Stadt bzw. Region. Daraus leitet sich die Attraktivität eines Standortes ab.
In der zweiten Stufe wird die Präsenz vor Ort nicht nur genutzt, um mit Hilfe des lokalen Knowhows den notwendigen Zugang zu lukrativen Immobilien-Investments zu erhalten, sondern auch frühzeitig Marktentwicklungen zu erkennen und dementsprechend Investitionsentscheidungen abzuleiten.
Researchbasierte Analyse von Big Data bietet einen Mehrwert für Investitionsentscheidungen
Ein ausgewogener Mix an Investitionsstrategien soll die Grundlage für einen nachhaltigen Investmenterfolg bilden. Dabei soll insbesondere in Objekte mit entsprechenden Potenzialen in der (Haupt-)Nutzungsart Büro und/oder im Sinne einer weiteren Diversifikation in gemischt genutzte Immobilien investiert werden.
Insbesondere verfolgt der Fonds die folgenden Objektstrategien:
- Ankauf von Objekten mit Vermietungs- und Mietsteigerungspotenzialen zur Generierung eines entsprechenden nachhaltigen Cashflows
- Ankauf von Objekten mit Wertzuwachspotenzialen, die über aktives Assetmanagement (z. B. Repositionierung einschließlich Umbauten, Vermietung, Umnutzungen, Aufstockungen, Auf- teilungen, Anpassung von Vermietungen) Wertsteigerungen generieren
- Frühzeitige Anbindung von Projektentwicklungen zur Sicherung von Standortopportunitäten
Der Fonds kann, wie vorstehend ausgeführt, neben Objekten mit der (Haupt-)Nutzungsart Büro in gemischt genutzte Immobilien investieren, die als Nutzungsarten beispielsweise Büro, Einzelhandel, Parken, Wohnen, Pflege, Hospitality sowie Gastronomie, Freizeit und Logistik umfassen und untergeordnet ggf. auch in weitere Formen gewerblicher Immobilien mit entsprechender Core+/Value Add Ausprägung.
Risiken der Beteiligung und wichtige Hinweise
| Art des Investment- vermögens | Bei dem Fonds PATRIZIA Value Add Opportunities handelt es sich um ein geschlossenes Investmentvermögen, welches auf eine bestimmte Zielgruppe zugeschnitten ist (Details hierzu siehe nachstehend bzw. im Emissionsdokument). Der Fonds wurde am 10. Juni 2022 als Aktiengesellschaft nach luxemburgischem Recht (société anonyme) in der Form einer Investmentgesellschaft mit variablem Kapital – reservierter alternativer Investmentfonds (société d'inves- tissement à capital variable – fonds d'investissement alternatif réservé, SICAV-RAIF) gemäß luxemburgischem Recht errichtet und unterliegt dem luxemburgischen Gesetz vom 23. Juli 2016 über die reservierten alternativen Investmentfonds in seiner jeweils geltenden Fassung. Der Fonds unterliegt als alternativer Investmentfonds zudem dem luxemburgischen Gesetz vom
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| Zielgruppe bzw. Beteiligungshindernisse und Vertriebsbeschränkungen | Eine Beteiligung kann nur von Investoren gezeichnet und gehalten werden, die als „sachkundige Investoren“ im Sinne von Artikel 2 Absatz 1 des Gesetzes von 2016 gelten; es können keine |
| Art der Beteiligung des Anlegers an dem Fonds | Anleger beteiligen sich im Regelfall mittelbar als Treugeber über den Treuhänder, die PATRIZIA GrundInvest Fonds-Treuhand GmbH, an dem Fonds. Alternativ ist eine direkte Beteiligung an dem Fonds über den Erwerb von Aktien möglich. Ein Anleger ist als Treugeber nach dem Emissionsdokument und der Satzung des Fonds jedem anderen (direkten) Aktionär wirtschaftlich gleichgestellt, insbesondere in Bezug auf die Stimmrechte in der Aktionärsversammlung bzw. im schriftlichen Umlaufverfahren. |
| Treuhänder | Als Treuhänder des Fonds fungiert die PATRIZIA GrundInvest Fonds-Treuhand GmbH mit Sitz und Geschäftsanschrift in der Fuggerstraße 26, 86150 Augsburg, Deutschland. |
| Verwaltungsgesellschaft des Fonds | Als Verwaltungsgesellschaft („Alternative Investment Fund Manager/AIFM“) hat der Fonds für die Anlage und Verwaltung seines Anlagevermögens die PATRIZIA Investment Management S.à r.l. bestellt – eine in Luxemburg für eine unbestimmte Dauer errichtete Gesellschaft mit beschränkter Haftung (société à responsabilité limitée) und geschäftlichem Sitz in 41, Avenue de la Liberté, 1931 Luxemburg, Großherzogtum Luxemburg. |
| Anlageberater | Als Anlageberater des AIFM wurde die PATRIZIA GrundInvest Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH auf der Grundlage eines Anlageberatungs- und Dienstleistungsvertrages beauftragt, den AIFM beim Portfoliomanagement, dem Fondsmanagement, dem Fondsrechnungswesen, dem Risikomanagement, dem Marketing, dem Investorenservice (nebst internetgestützten Portallösungen) und Vertrieb zu beraten und zu unterstützen. |
| Verwahrstelle | Brown Brothers Harriman (Luxembourg) S.C.A. ist zur Verwahrstelle des Fonds ernannt worden. Die Verwahrstelle ist verantwortlich für die Verwahrung der Vermögenswerte des Fonds und unterliegt den Pflichten des Gesetzes vom 23. Juli 2016 und dem Gesetz vom 12. Juli 2013. |
| Zentralverwaltung | Der Fonds und der AIFM haben Brown Brothers Harriman (Luxembourg) S.C.A. zu seiner Zentralverwaltungsstelle in Luxemburg bestellt. Die Zentralverwaltung ist unter anderem dafür verantwortlich, mit Hilfe der Immobiliensachverständigen den Nettoinventarwert je Aktie zu ermitteln und die Bücher des Fonds ordnungsgemäß zu führen. |
| Register-, Transfer- und Zahlstelle | Der Fonds hat Brown Brothers Harriman (Luxembourg) S.C.A. Luxemburg zu seiner Register-, Transfer- und Zahlstelle ernannt. Die Registerstelle ist unter anderem dafür verantwortlich, das Aktienregister zu pflegen sowie in diesem Zusammenhang Zeichnungs- und eventuelle Rücknahmeanträge abzuwickeln. |
| Anlageziel für das Investmentvermögen | Der Fonds strebt bei durchgreifender Betrachtung über eine spezifische Core+/Value Add Immobilien-Investmentstrategie (ggf. auch unter Beimischung opportunistischer Ansätze) insbesondere einen erheblichen Vermögenszuwachs über die Fondslaufzeit an, wobei nach Ablauf der Investitionsphase auch bereits laufende Einkünfte, u. a. aus der Vermietung von Immobilien, erzielt werden sollen. Im Rahmen der Investmentstrategie wird dabei ebenfalls eine spezifische ESG-Strategie berücksichtigt (Art. 8 SDFR). Das Anlageziel soll durch den Erwerb von Immobilien mit entsprechenden Potenzialen und durch aktive Assetmanagement-Maßnahmen zur Aufwertung der erworbenen Immobilien und durch deren anschließende Verwertung in einem geeigneten Marktumfeld während der Fondslaufzeit realisiert werden. In diesem Zusammenhang wird über die Fondslaufzeit eine Gesamtausschüttungsrendite von mehr als 8 % p. a. angestrebt. Nach Abschluss der Platzierungs- und Investitionsphase sollen jährliche Auszahlungen von anfänglich 2,0 % an die Investoren ausgezahlt werden (angestrebte anfängliche Ausschüttungsrendite). Die genannten Rentabilitätskennziffern des Fonds verstehen sich jeweils bezogen auf den Beteiligungsbetrag und nach allen Gebühren, Kosten und Steuern auf Fondsebene – individuelle Kosten und Steuern auf Ebene des Investors im Zusammenhang mit der Beteiligung an dem Fonds sind nicht berücksichtigt. Die tatsächlichen Renditen können niedriger oder höher sein oder ganz ausfallen. Mit Abweichungen von den angestrebten Renditezielen ist zu rechnen. Prognosen sind kein zuverlässiger Indikator für zukünftige Wertentwicklungen. |
| Anlagepolitik für das Investmentvermögen | Um sein Anlageziel zu erreichen, wird der Fonds im Rahmen der Anlagebeschränkungen und -grenzen sein Vermögen unmittelbar oder mittelbar über Immobiliengesellschaften oder Immobilienfonds (auch mehrstufig) in Immobilien investieren. Die Anlagepolitik umfasst dabei den Erwerb von in Deutschland belegenen gewerblichen Immobilien, wobei der Fokus auf Immobilien liegt, die sich in deutschen Metropolregionen oder Ballungsräumen befinden. Dabei soll insbesondere in Objekte mit entsprechenden Potenzialen in der (Haupt-)Nutzungsart Büro und/oder im Sinne einer weiteren Diversifikation in gemischt genutzte Immobilien investiert werden. |
| Mögliche Dauer des Fonds | Das Beteiligungsangebot ist grundsätzlich nur für geeignete Investoren mit langfristigem Anlagehorizont geeignet. Ob zum konzeptgemäß vorgesehenen Laufzeitende am 31.12.2034 tatsächlich eine für den Verkauf und damit zur Fondsliquidation günstige Marktsituation besteht, bei der die gemäß dem Anlageziel angestrebte Rentabilität der Investition aus Sicht der Anleger erreicht werden kann, ist aus heutiger Sicht nicht mit hinreichender Sicherheit zu beurteilen. Daher sieht die Anlagestrategie vorsorglich vor, dass für den Fall, dass zum vorgesehenen Laufzeitende keine entsprechend günstige Marktsituation für eine Veräußerung und Liquidation besteht, durch mehrheitlichen Beschluss der Aktionärsversammlung (i) die Laufzeit des Fonds zwei Mal für eine Zeit von je maximal drei Jahren verlängert werden kann oder (ii) der Fonds in einen Fonds ohne feste Laufzeit umgewandelt werden kann. Bei entsprechender Marktsituation ist auch eine deutlich frühere Veräußerung und Liquidation als zum vorstehend genannten konzeptgemäß vorgesehenen Laufzeitende möglich. |
| Aussichten für Kapitalrückzahlungen und Erträge | Eine historische Wertentwicklung kann noch nicht angegeben werden, da der Fonds erst im Jahr 2022 gegründet wurde und noch keine ausreichende Datenhistorie vorliegt, um eine Wertentwicklung in der Vergangenheit in für den Anleger nützlicher Weise zu präsentieren. |
| Auszahlungstermin von Dividenden | Der Verwaltungsrat des Fonds schlägt der Aktionärsversammlung vor, ob, in welcher Höhe und zu welchem Zeitpunkt eine Ausschüttung erfolgt. Der Verwaltungsrat kann im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen die Ausschüttung von Zwischendividenden beschließen. Gemäß der derzeitigen Planung ist es angedacht, dass der Fonds jährliche Ausschüttungen zum 30. Juni des Folgejahres vornehmen wird, was aber jederzeit durch den Verwaltungsrat nach eigenem Ermessen angepasst werden kann. An den Ausschüttungen nehmen die Aktionäre dergestalt teil, dass ihnen ein zeitanteiliger Anspruch für den Zeitraum ab dem Monatsersten, der der vertragsgemäßen Leistung des Beteiligungsbetrags folgt, zusteht. |
| Mindestbeteiligung und Ausgabepreis | Der Mindestbeteiligungsbetrag beträgt grundsätzlich 125.000 Euro, es sei denn, für den Vertrieb bzw. den Investor anwendbare Vorschriften schreiben einen höheren Betrag vor. So liegt der Mindestbeteiligungsbetrag für deutsche (semi-)professionelle Anleger bei 200.000 Euro. Höhere Beteiligungsbeträge als der Mindestbeteiligungsbetrag müssen durch 1.000 ohne Rest teilbar sein. |
| Zahlungsweise und -termin | Der gesamte gezeichnete Beteiligungsbetrag ist zum 20. des auf die Zeichnung folgenden Monats (bzw., sofern dies kein Bankarbeitstag ist, zum nächstfolgenden Bankarbeitstag) zu erbringen. Ein Anleger hat neben seinem Beteiligungsbetrag an den Fonds ggf. eine Vergütung an seinen Anlageberater, Anlagevermittler oder Vertriebspartner zu erbringen, deren Art, Höhe und Fälligkeit sich nach den Vorgaben der Zeichnungsvereinbarung richtet, wobei dort auch die Details zur Zahlungsabwicklung dargelegt sind. |
| Gebühren und Kosten | Die ausführliche und vollständige Darstellung und Erläuterung der mit der Kapitalanlage auf Fondsebene verbundenen Gebühren und Kosten, nebst den von dem Fonds gezahlten Vergütungen, ist dem Emissionsdokument, Ziffer 19 „Gebühren und Kosten“, zu entnehmen. Zu diesen Gebühren und Kosten kommen die Gebühren (z. B. etwaige Vergütungen für Anlageberater/Anlagevermittler), Kosten und Steuern auf Ebene des Anlegers hinzu, die im Fall einer Beteiligung zusätzlich anfallen. |
| Emissionsphase | Die Emissionsphase beginnt mit dem ersten Closing (voraussichtlich Q4 2022) und endet 24 Monate nach der Annahme der ersten Zeichnungsvereinbarung, wobei der Verwaltungsrat und/oder der AIFM die Emissionsphase einmal um je zwölf Monate nach eigenem Ermessen verlängern kann. Der Verwaltungsrat und/oder der AIFM kann auch jederzeit nach eigenem Ermessen die Emissionsphase, auch mehrfach, unterbrechen oder vorzeitig beenden. |
| Rückgaberechte bzw. Übertragbarkeit der Anteile | Es bestehen keine Rückgaberechte für die Aktien des Fonds, diese sind nur in Luxemburg registriert und in keinem Land börsennotiert. Eine Übertragung bzw. Verfügung über die Anteile kann – nur bei Vorliegen aller im Emissionsdokument bzw. der Satzung des Fonds dargelegten Voraussetzungen – grundsätzlich jeweils nur zum Ablauf des 31.12. eines Jahres bzw. zum Beginn des 01.01. eines Jahres und nur unter der weiteren Voraussetzung erfolgen, dass der Aktionär die beabsichtigte Übertragung bzw. Verfügung dem Fonds schriftlich bis zum 30.11. des betreffenden Jahres unter Beifügung aller für die Übertragung erforderlichen Unterlagen angezeigt hat. Die Fungibilität einer Beteiligung ist im Rahmen des vorliegenden langfristigen Anlagehorizonts somit eingeschränkt. |
| Empfehlung | Da keine Rückgaberechte zugunsten des Investors in Bezug auf seine Anteile am Fonds bestehen, ist eine Beteiligung an dem Fonds unter Umständen für Investoren nicht geeignet, die über ihren Beteiligungsbetrag vor Ende der Laufzeit des Fonds vollständig oder teilweise verfügen wollen. |
| Steuerliche Behandlung auf Anlegerebene | Interessierte Anleger sollten in jedem Fall vor einer Beteiligung an dem Fonds ihre eigenen professionellen Berater in Bezug auf die Auswirkungen des mittelbaren und/oder unmittelbaren Kaufs, Haltens oder Verkaufs von Anteilen sowie in Bezug auf die Bestimmungen der Gesetze der Gerichtsbarkeit, in der sie steuerpflichtig sind, konsultieren. In dem Emissionsdokument und in dieser Broschüre („Produktinformation“) werden für den Anleger hierzu keine Angaben gemacht bzw. keine steuerlichen Konsequenzen beschrieben, die sich aus den Gesetzen eines anderen Staates, Ortes oder Steuergebiets als Luxemburg ergeben (es sind gleichwohl die Hin- weise in Ziffer 7.15.12 bzw. Ziffer 7.16 sowie Ziffer 25 des Emissionsdokuments zu beachten).
|
Risiken der Beteiligung
Bei der Beteiligung an dem Fonds handelt es sich um eine langfristig angelegte unternehmerische Beteiligung mit der neben Chancen auf Auszahlungen während der Fondslaufzeit und den im Zusammenhang mit der Veräußerung von Vermögenswerten des Fonds ggf. erzielbaren Veräußerungserlösen auch entsprechende Risiken, insbesondere Rentabilitäts- und Verlustrisiken, verbunden sind. Folgende Risiken können die Wertentwicklung des Fonds und das Ergebnis des Anlegers aus einer Beteiligung beeinträchtigen:
| Geschäftsrisiko/spezifische Risiken der Vermögensgegenstände bzw. der Anlageobjekte | Die Aktien am Fonds sind Wertpapiere, deren Preise durch Kursschwankungen der im Fonds befindlichen Vermögenswerte bestimmt werden. Es kann keine Zusicherung gegeben werden, dass die Ziele der Anlagepolitik oder eine positive Wertentwicklung der Vermögenswerte erreicht werden. Der wirtschaftliche Erfolg der Investitionen des Fonds und damit auch der Erfolg der Kapitalanlage des Anlegers in den Fonds kann nicht vorhergesehen werden. Weder der AIFM noch der Fonds können Höhe und Zeitpunkte von Kapitalrückflüssen prognostizieren oder gar zusichern oder garantieren. Der wirtschaftliche Erfolg hängt von einer Vielzahl von Einflussgrößen ab, insbesondere von der Entwicklung der relevanten Immobilien- und Kapitalmärkte. Die Erträge des Fonds können infolge von Leerständen oder zahlungsunfähigen Mietern, aber auch infolge einer negativen Mietmarktentwicklung sinken oder in gravierenden Fällen gänzlich ausfallen. Es können zudem ungeplante bzw. höhere Kosten für die Mieterakquisition und die Instandhaltung bzw. Revitalisierung der Anlageobjekte anfallen. Die jeweiligen Immobilienstandorte können an Attraktivität verlieren, sodass nur noch geringere Mieten und Verkaufserlöse erzielbar sind. Die Anlageobjekte selbst können durch Feuer, Sturm oder andere Ereignisse beschädigt werden und es kann unter Umständen kein oder kein vollständiger Versicherungsschutz bestehen, der entsprechende Schäden abdeckt. Auch unentdeckte Altlasten oder Baumängel können den Wert der Anlageobjekte negativ beeinträchtigen und/oder es können ungeplante Beseitigungskosten entstehen. |
| Fremdfinanzierungsrisiken | Die Investitionen des Fonds werden konzeptionsgemäß zum Teil mit Darlehen finanziert, die unabhängig von der Einnahmesituation des Fonds bzw. der jeweiligen Immobiliengesellschaft zu bedienen sind. Bei negativem Verlauf, insbesondere sofern nach Ablauf der Zinsbindung nachteiligere Finanzierungskonditionen im Rahmen von Anschlussfinanzierungen entstehen, führt der im Rahmen der Darlehen zu leistende Kapitaldienst ggf. dazu, dass das Eigenkapital des Fonds schneller aufgezehrt wird. Auch wirken sich Wertschwankungen stärker auf den Wert der Beteiligung aus (sog. Hebeleffekt). Dies gilt für Wertsteigerungen ebenso wie für Wertminderungen. Sofern der Fonds bzw. die jeweilige Immobiliengesellschaft nicht in der Lage ist, ihren Verpflichtungen aus der langfristigen Fremdfinanzierung, wie Zins-, Tilgungs- und Rückzahlungen oder auch der Einhaltung sog. „Covenants“, vollständig nachzukommen, kann dies zu einer Auszahlungssperre, zu einer Kündigung der Darlehen und/oder dazu führen, dass von der finanzierenden Bank die Zwangsvollstreckung der Anlageobjekte betrieben wird. |
| Liquiditäts- und Insolvenzrisiko/fehlende Einlagensicherung | Der Fonds kann zahlungsunfähig werden oder in Überschuldung geraten. Dies kann der Fall sein, wenn der Fonds geringere Einnahmen und/oder höhere Ausgaben als erwartet zu verzeichnen hat. Die daraus folgende Insolvenz des Fonds kann zum Verlust des Beteiligungsbetrags des Anlegers führen, da der Fonds keinem Einlagensicherungssystem angehört. |
| Operationelle und steuerliche bzw. rechtliche Risiken/regulatorische Risiken | Interessenkonflikte (z. B. aufgrund von kapitalmäßigen und personellen Verflechtungen des AIFM und des Fonds bzw. des Anlageberaters) können zu nachteiligen Entscheidungen für die Anleger führen. Schlüsselpersonen (z. B. des AIFM oder des Anlageberaters) können ausfallen oder ihre Aufgaben nicht vollständig und ordnungsgemäß erfüllen. Änderungen der steuerlichen, rechtlichen und/oder regulatorischen Rahmenbedingungen (ggf. auch rückwirkend) sowie unvorhergesehene tatsächliche Entwicklungen können sich auf die Ertragslage bzw. Werthaltigkeit des Fonds nachteilig auswirken. Die im Emissionsdokument beschriebenen steuerlichen Grundlagen auf Fondsebene beruhen nicht auf einer verbindlichen Auskunft der zuständigen Finanzbehörden. Eine anderslautende Auffassung der Finanzbehörden oder Finanzgerichte kann nicht ausgeschlossen werden. Gleiches gilt für eine sich ändernde Rechtsprechung oder Verwaltungspraxis. Das steuerliche Risiko auf Ebene des Anlegers, beispielsweise die Behandlung der Fondsbeteiligung als solche und möglicher Dividendenzahlungen oder Kapitalrückzahlungen aus dem Fonds an den Anleger, obliegt ausschließlich dem Anleger und ist von diesem alleine zu tragen. |
| „(Semi-)Blind Pool“ Risiken/Risiko der fehlenden Diversifikation | Zum Zeitpunkt der Erstellung der Produktinformation steht noch nicht fest, ob bzw. an welchen konkreten Immobilien sich der Fonds (ggf. mittelbar) beteiligen wird (sog. „Blind Pool“). Der Anleger hat somit vor seiner Beteiligung am Fonds keine Möglichkeit der Analyse, Prüfung oder Bewertung von bereits getätigten oder beabsichtigten Investitionen des Fonds. Vor dem Hintergrund, dass es sich bei der Anlage um einen Blind Pool handelt, ist nicht vorhersehbar, ob der Fonds entsprechend dem Anlageziel bzw. der Anlagepolitik geeignete Immobilien mittelbar oder unmittelbar erwerben kann. Sollte dies nicht oder nicht in vollem Umfang gelingen, lassen sich die Anlageziele nicht erreichen bzw. lässt sich die Anlagepolitik der Investmentgesellschaft nicht bzw. nicht in vollem Umfang realisieren. Im Rahmen des vorliegenden Fondskonzepts steht weiterhin nicht fest, in welchem Umfang der Fonds tatsächlich Investitionen vornehmen kann bzw. in welchem Volumen ein Immobilienportfolio aufgebaut und anschließend verwaltet werden kann. Dies hängt insbesondere auch vom Platzierungserfolg während der Emissionsphase von Aktien an Investoren und von der anteiligen Erlangung von Fremdkapital am Kapitalmarkt gemäß dem vorliegenden Fondskonzept unter Berücksichtigung der Anlagegrenzen ab. Auch kann die gewünschte Diversifizierung durch eine Vielzahl von Immobilien auf der Grundlage der Anlagepolitik sich bei unterschiedlichem, vor allem geringerem als geplantem Fondsvolumen ggf. nicht erreichen lassen, sodass sich höhere als geplante Konzentrations- und Diversifikationsrisiken im Rahmen der Vermögensanlagen des Fonds ergeben. Da sich die Immobilienankäufe über einen längeren Zeitraum erstrecken können, trägt der Fonds ferner das Risiko steigender Preise sowie einer geringeren Auswahl an Immobilien auf dem Markt nebst ggf. sich ungünstig verändernder Verhältnisse am Kapitalmarkt im Rahmen der vorzunehmenden anteiligen Fremdfinanzierungen der Investitionen des Fonds. Auch weitere diesbezügliche Risiken aufgrund der erst in der Zukunft noch zu tätigenden Investitionen können sich nachteilig auf den Fonds und die mögliche Rentabilität auswirken (z. B. politische Risiken, Marktverwerfungen oder ungünstige Änderungen anderer Rahmendaten einschließlich der rechtlichen oder steuerlichen Parameter). |
| Keine Rücknahme von Anteilen/eingeschränkte Fungibilität und Übertragbarkeit | Im Rahmen der Beteiligung an dem Fonds, einem geschlossenen Investmentvermögen, bestehen keinerlei Kündigungs- oder Rückgaberechte während der Fondslaufzeit gegenüber dem Fonds. Für den Handel mit Aktien des Fonds gibt es keinen funktionsfähigen Markt und es ist derzeit nicht absehbar, dass sich ein solcher Markt entwickelt; die Fungibilität der Kapitalanlage ist somit eingeschränkt. Ein Zweitmarkt für die gegenständlichen Aktien existiert nicht. Ein Verkauf der Aktien durch den Anleger während der Laufzeit ist nicht gewährleistet. Eine Verfügung und Übertragung ist mitunter durch den Verwaltungsrat bzw. den AIFM zu genehmigen. Zudem müssen die weiteren Voraussetzungen für eine Übertragung oder Abtretung der Aktien nach der Satzung beachtet werden. Es kann daher zu Einschränkungen kommen, sollte ein Anleger auf die Übertragung/Verfügung der Aktien während der Fondslaufzeit angewiesen sein. Ferner ist – sollte der Anleger eine natürliche Person sein – im Erbfall die Übertragung der Beteiligung auf den Vermächtnisnehmer bzw. Begünstigten einer Auseinandersetzungsanordnung u. a. durch die Satzung des Fonds beschränkt, insbesondere kann der Erbe eines Anteils nach der Satzung von einem Eintritt in die Stellung als Aktionär oder Treugeber ausgeschlossen sein. |
Die beschriebenen Risiken können einzeln oder kumulativ auftreten. Bei einer negativen Entwicklung kann dies für den Anleger zu einem teilweisen oder vollständigen Ausbleiben der angestrebten Auszahlungen sowie zu einem teilweisen oder vollständigen Verlust seines Beteiligungsbetrags nebst etwaiger Vermittlungsvergütung führen.
Deshalb ist die Beteiligung an dieser Anlage nur im Rahmen einer geeigneten Beimischung in ein Anlageportfolio geeignet. Das maximale Risiko des Anlegers besteht aus der Kumulation eines vollständigen Verlusts seines Beteiligungsbetrags nebst etwaiger Vermittlungsvergütung sowie ggf. weiterer Zahlungsverpflichtungen im Zusammenhang mit der Beteiligung, beispielsweise aus einer Inanspruchnahme aus einer – entgegen der Empfehlung des AIFM – ggf. abgeschlossenen persönlichen individuellen Fremdfinanzierung seiner Beteiligung. Da der Anleger mit dieser unternehmerischen Beteiligung ein langfristiges Engagement eingeht, sollten in die Anlageentscheidung alle in Betracht kommenden Risiken einbezogen werden, die an dieser Stelle nicht vollständig und abschließend erläutert werden können. Eine ausführliche Darstellung der Risiken ist aus- schließlich dem Emissionsdokument, Abschnitt 7 „Risikohinweise“ zu entnehmen.
Die Angaben zu dieser Beteiligung sind verkürzt dargestellt und stellen kein öffentliches Angebot dar. Die Einzelheiten sowie insbesondere neben den Chancen vorhandenen Risiken, die mit dieser Investition als unternehmerischer Beteiligung verbunden sind, entnehmen Sie bitte dem allein verbindlichen Emissionsdokument und der Satzung inkl. etwaiger Aktualisierungen und Nachträge. Anlegern wird empfohlen, vor Anlageentscheidung einen steuerlichen Berater einzuschalten. Die steuerliche Behandlung hängt individuell von den persönlichen Verhältnissen des jeweiligen Anlegers ab und kann künftig, auch mit Rückwirkung, Änderungen unterworfen sein. Eine Beteiligung kann nur von Anlegern gezeichnet und gehalten werden, die als „sachkundige Investoren“ im Sinne von Artikel 2 Absatz 1 des Gesetzes von 2016 gelten; es können keine „nicht sachkundigen Investoren“ gemäß der Definition des Emissionsdokuments als Anleger zugelassen werden.
Der Vertrieb von Aktien des Fonds ist nur unter Beachtung der für den Vertrieb geltenden Bestimmungen der jeweiligen Jurisdiktion zulässig und bei Vorliegen der aufsichtsrechtlichen und sonstigen Voraussetzungen. Interessierte Investoren sind vor einer Zeichnung verpflichtet, sich über etwaige im jeweiligen Land geltende Restriktionen zu informieren und beraten zu lassen. So können im Rahmen des Vertriebs der Aktien in Ländern außerhalb Luxemburgs zusätzliche Anforderungen an die Anlegereignung bestehen und zusätzliche Beteiligungshindernisse gegeben sein. Daher dürfen die Aktien des Fonds beispielsweise in Deutschland nur professionellen und semi-professionellen Anlegern angeboten werden. In weiteren Ländern können abweichende bzw. zusätzliche Vorschriften bestehen, die im Rahmen des Vertriebs und einer etwaigen Zeichnung vom Anlageberater/Anlagevermittler des Investors und diesem zu beachten sind. Im Rahmen einer Beteiligung wird keine Zusicherung gegeben, dass die in den Verkaufsunterlagen dargestellten Anlageziele tatsächlich erreicht werden. Aus der (Wert-)Entwicklung in der Vergangenheit kann nicht auf zukünftige Entwicklungen/Ergebnisse geschlossen werden. Diese Werbemitteilung stellt keine Anlageberatung dar. Die Werbemitteilung ist nicht an die persönlichen Verhältnisse und Bedürfnisse von Anlegern angepasst. Die Werbemitteilung ersetzt keine individuelle Beratung auf Basis des Emissionsdokuments. Aufgrund der Werbemitteilung kann keine Beteiligung an der Fondsgesellschaft erfolgen.Bevor Anleger eine endgültige Anlageentscheidung treffen, sollten sie das Emissionsdokument und ggf. die wesentlichen Anlegerinformationen bzw. das Basisinformationsblatt lesen. Das Emissionsdokument einschließlich Satzung inkl. etwaiger Aktualisierungen und Nachträge und sofern relevant die aktuellen wesentlichen Anlegerinformationen bzw das Basisinformationsblatt liegen ab Vertriebsstart als deutschsprachige Dokumente in den Geschäftsräumen der PATRIZIA Investment Management S.à r.l., 41, Avenue de la Liberté, 1931 Luxemburg, zu den üblichen Öffnungszeiten zur kostenlosen Abholung bereit und können zudem kostenlos in elektronischer Form unter der E-Mail anleger.grundinvest@patrizia.ag angefordert werden.
Bitte beachten Sie, dass der Fonds nur von Anlegern gezeichnet werden darf, die professionelle Anleger im Sinne von § 1 Abs. 19 Nr. 32 KAGB oder semi-professionelle Anleger im Sinne von § 1 Abs. 19 Nr. 33 KAGB sind. Privatanleger sind ausgeschlossen.
© PATRIZIA Investment Management S.à r.l.
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1 Die angestrebte Gesamtrendite ist die auf Ebene des Fonds angestrebte Rendite nach (und auf Anlegerebene vor) allen Ausgaben, Kosten, Steuern und Gebühren für ein konsolidiertes Portfolio nach Abschluss der Investitionsphase – jeweils bezogen auf den Beteiligungsbetrag des Investors. Die tatsächlichen Renditen können erheblich von der angestrebten Gesamtrendite abweichen.
