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Mit Immobilienfonds können private Anleger von bewährten Investment-Strategien profitieren

Investieren wie die Profis

Die Preise für Wohnungen, aber auch für Büros, Fachmarkt-Zentren und Logistikimmobilien sind in den letzten Jahren teils deutlich gestiegen. Die Ursache hierfür ist der anhaltende Niedrig- bzw. Nullzins. Viele Experten erwarten über einen sehr langen Zeitraum keine steigenden Zinsen, so dass Immobilien als Renditebringer weiter attraktiv bleiben. Über bestimmte Investmentmodelle können auch private Kapitalanleger mit überschaubaren Mitteln von den Entwicklungen auf den Immobilienmärkten profitieren und so attraktive Renditen erzielen.

Der geschlossene Alternative Investment Fonds (AIF) ist ein staatlich reguliertes Investment. Es unterliegt dem im Juli 2013 eingeführten Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) und wird von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) überwacht. Anbieter wie PATRIZIA GrundInvest sammeln für diese Fonds das Kapital von einer Vielzahl von Anlegern ein. Investiert wird in Immobilien, deren Kaufpreise zwischen 20 und 150 Mio. Euro liegen und in der Regel nur von Versicherungen, Pensionskassen und andere Großinvestoren erworben werden. Solche Investments ermöglichen es Privatanlegern auf Augenhöhe mit professionellen Anlegern zu investieren.

Der AIF tritt wie ein Großanleger auf. Üblicherweise kombiniert er dabei das Eigenkapital der privaten Investoren mit einem langfristigen Bankdarlehen. Eine typische Strukturierung enthält jeweils ca. 50 Prozent Anlegerkapital und ca. 50 Prozent Fremdkapital. Der Fonds – und somit der Anleger - hat dadurch die Möglichkeit von den niedrigen Darlehenszinsen zu profitieren, ohne selber für die Finanzierung haften zu müssen.

Nachdem die Kreditzinsen und Fondskosten etc. beglichen sind, verteilt der Fonds die verbleibenden Erträge aus den Mieteinnahmen auf die einzelnen Anleger – abhängig davon, wie viele Anteile sie am Fonds besitzen. Anleger bekommen auf diese Weise jährliche Ausschüttungen von aktuell 4 bis 5 Prozent* und damit erheblich mehr als die Zinsen, die sie auf den Kapitalmärkten mit Bundesanleihen oder Sparbriefen erzielen können.

Typischerweise liegt die Mindestbeteiligung bei 5.000 Euro. Läuft alles wie geplant, profitieren Kapitalanleger bei einem Immobilienfonds außerdem von den Verkaufsgewinnen. Hat der AIF eine Laufzeit von mindestens zehn Jahren, sind diese Gewinne in der Regel steuerfrei.
 

Die Investoren haben neben weiteren steuerlichen Vorteilen auch einen besonders wichtigen Vorteil auf ihrer Seite: So sind sie als Gesellschafter des Fonds zwar Eigentümer der Immobilien mit allen Pflichten und Rechten, haben anders als etwa bei einer vermieteten Eigentumswohnung in der Regel aber keine Arbeit mit ihrem Immobilien-Investment. Kein Stress mit Mietern und Handwerkern, kaum bürokratischer Aufwand bei der Steuererklärung, kein Ärger bei der Suche nach einem Käufer. All das erledigen die Experten der Fondsgesellschaft.

*Die tatsächlichen Einnahmen/Auszahlungen können niedriger oder höher sein oder ganz ausfallen. Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für die künftige Wertentwicklung.  

Erfolgreich investieren mit der BASEL-Formel

Anleger können unkompliziert prüfen, ob Immobilien in ihr Portfolio passen

Der anhaltende Niedrigzins rückt die Sachwerte zunehmend in den Fokus privater Kapitalanleger.

Viele private Anleger scheuen die Investition in eine Immobilie. Entweder weil sie nicht über ausreichend Eigenkapital verfügen oder weil sie die Aufnahme einer Hypothek abschreckt. Doch müssen private Investoren weder einen Großteil ihrer Ersparnisse einsetzen noch Schulden machen, denn über strukturierte Beteiligungen wie einen geschlossenen Publikums-AIF können sie mit überschaubaren Summen in Immobilien investieren. Die BASEL-Formel liefert eine unkomplizierte Entscheidungsmatrix, wobei BASEL für Betrag, Anlagedauer und Anlagestrategie, Sicherheit und Steuern, Ertrag und Liquidität steht.

 
  • Betrag: Die Mindestbeteiligung für Immobilienfonds der PATRIZIA GrundInvest liegt bei 5.000 Euro. Jede Beteiligung in einen Alternativen Investment Fonds (AIF) ist eine unternehmerische Investition mit Chancen und Risiken. Fondszeichner sollten daher nur so viel Kapital einsetzen, dass selbst ein Kapitalverlust nicht existenzbedrohend wäre. Außerdem sollten immer nur Gelder verwendet werden, die nicht kurzfristig benötigt werden.
 
 
  • Anlagedauer und Anlagestrategie: Typisches Merkmal einer sinnvollen Immobilien-Strategie ist die Langfristigkeit. So ist es nicht verwunderlich, dass auch Immobilienfonds oftmals Laufzeiten von zehn Jahren und mehr haben. In dieser Zeit haben Investoren über viele Jahre die Chance auf regelmäßige und attraktive Ausschüttungen aus den erwirtschafteten Mieteinnahmen.
 
 
  • Steuern und Sicherheit: Die Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die in ihrer Steuererklärung zu berücksichtigen sind. Allerdings entfällt die Steuer in der Regel nicht auf die komplette Ausschüttung, sondern nur auf einen Teil davon. Der Fonds kann Ausgaben und Abschreibungen anrechnen, was den steuerpflichtigen Ertrag zu Gunsten der Steuerzahler reduziert. Außerdem ist der Verkaufsgewinn nach zehn Jahren in der Regel steuerfrei, was die Attraktivität der Investition zusätzlich steigert.

    Wie sicher ist ein Immobilienfonds? Generell gilt, dass Immobilien als werthaltige und eher konservative Anlageklasse einzustufen sind. Oftmals hängt der Erfolg für den Anleger entscheidend vom Fondsanbieter ab, hier sollten Investoren unbedingt auf die Erfahrung achten. Anleger können sich ein Bild von dem Emittenten machen, indem sie sich anschauen, wie er in der Vergangenheit gearbeitet hat. Konnte er seine Renditeversprechen halten? Hat er transparent kommuniziert?
 
 
  • Ertrag: Die Rendite-Differenz zwischen einem Immobilien-AIF im Vergleich zu einer Bundesanleihe mit ähnlich langer Laufzeit ist enorm. Sie liegt bei bis zu 500 Basispunkten (5%).
    Konkret: Bei einer Bundesanleihe geht der Investor leer aus nimmt derzeit sogar eine negative Rendite in Kauf, während er mit einem Immobilienfonds jährliche Erträge zwischen 4 – 5 Prozent* erwirtschaften kann. Die meisten Immobilienfonds der PATRIZIA GrundInvest haben bisher ihre Ausschüttungen geleistet wie prognostiziert oder ihren Anlegern sogar mehr ausgezahlt als geplant.
 
 
  • Liquidität: Immobilieninvestments sind grundsätzlich für Investoren geeignet, die Ihr Kapital langfristig investieren möchten. Auch bei einem Immobilien-AIF können die Anteile nicht ohne weiteres vorzeitig zurückgegeben werden. Anleger müssen grundsätzlich davon ausgehen, während der geplanten Laufzeit des AIF nicht an ihr Kapital zu kommen. Ein Weg Fondsanteile frühzeitig zurückzugeben, ist der Verkauf über den sogenannten Zweitmarkt .Hier zeigt die Erfahrung, dass „gebrauchte AIF“ von Anbietern mit hoher Qualität auch gute Verkaufskurse erzielen können.
 

*Die tatsächlichen Einnahmen/Auszahlungen können niedriger oder höher sein oder ganz ausfallen. Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für die künftige Wertentwicklung. 

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